Завышение стоимости квартиры при ипотеке: пошаговая инструкция и документы

Завышение по ипотеке требуется в случаях, когда у заемщика нет денег на первоначальный взнос для банка. В зависимости от банка, взнос может быть равен 10-20% от стоимости жилья. Именно на эту сумму продавец и покупатель договариваются завысить цену на недвижимость в договоре, а затем ее же указать в «липовой» авансовой расписке, как якобы выданную продавцу предоплату (аванс). Таким образом, банк, изучив расписку, соглашение и договор, приходит к выводу, что внушительная часть стоимости жилья уже фигурирует в сделке и не берет с заемщика первоначальный взнос, выдавая ему ипотеку на настоящую стоимость жилья.

Организация таких сделок незаконна, но на практике они встречаются очень часто. Поэтому мы приведем пошаговую инструкцию и список необходимых документов на случай, если вы решили воспользоваться этим способом, не имея средств для первоначального взноса.

Документы:

• Авансовое соглашение между продавцом и покупателем, в котором указывается завышенная стоимость квартиры, процент и точная сумма мнимого аванса, который покупатель выплатит в качестве предоплаты. Здесь обязательно следует указать, что деньги останутся у продавца в случае неожиданной отмены/расторжения сделки по вине покупателя;
• Расписка от продавца о получении аванса (оригинал или заверенная автором копия);
• Проект договора купли-продажи;
• Оригинальный, «цветной» отчет об оценке недвижимости, выданный оценщиком, аккредитованным банком, где берется ипотека.

Инструкция:

1. Подберите квартиру в «свободной продаже», не имеющую обременений (несколько собственников и так далее). Лучше брать средний ценовой сегмент, так как элитное жилье оценщикам сложно сравнивать, ввиду нехватки аналогичных лотов на рынке – вам могут просто отказать в указанной стоимости. Представим, что выбранный лот стоит 5 млн.;
2. Договоритесь с продавцом указать в договоре купли-продажи стоимость 6.25 млн. и заключите с ним авансовое соглашение на 1.25 млн. Уточните, что аванс останется у него, если сделка не состоится;
3. Пусть продавец напишет расписку о получении аванса в 1.25 млн. рублей;
4. Подайте в банк указанные выше документы – ДКП с завышенной стоимостью, расписку о выдаче и получении аванса, отчет об оценке;
5. Банк одобрит ипотеку на 5 млн. В «глазах» банка это будет 80% от стоимости жилья, но на деле – 100%.

Главную сложность составляет оценка жилья аккредитованной организацией. По статистике, в двух из трех квартир оценщики выявляют завышенную стоимость, и банк отклоняет ипотеку. Однако каждая третья квартира успешно продается с завышением и в основном потому, что в условиях жесткой конкуренции некоторые банки более лояльны к завышенной цене, хотя и осознают ее фиктивность.