В прошедшем году произошел ряд серьезных изменений в сфере недвижимости, несущих необратимые последствия для рынка в целом. Долевое строительство и возможность покупки жилья с существенной скидкой на этапе котлована сменились проектным финансированием и новой, более высокой стоимостью метра на любых этапах строительства. В этой статье мы поговорим о том, можно ли еще успеть сэкономить на покупке или в 2020 году доступные метры останутся в прошлом.
1 июля было официально отменено долевое строительство. Теперь дома возводятся не на деньги дольщиков, а на собственные и кредитованные средства девелоперов. Покупатель же вносит оплату на персональный эскроу-счет, на котором деньги «замораживаются» до момента сдачи дома. Только тогда застройщик сможет их получить. Достройка по старым правилам разрешена лишь на тех объектах, которые завершены менее чем на 30%. Предвкушая такой «переворот», девелоперы постарались начать как можно больше проектов в начале 2019 года, чтобы к 1 июля они находились в необходимой, низкой степени готовности. В результате, дома, строящиеся по старым правилам, «закончатся» только через 3-4 года. По оценкам экспертов, сегодня 70% жилья в Москве и Санкт-Петербурге строится по-старому, поэтому большая часть рынка еще не почувствовала перемен. Однако на остальные, в основном лидирующие компании, свалился груз новых правил. Деньги дольщиков теперь использовать нельзя, поэтому пришлось брать кредит, за который нужно платить проценты. Поэтому цена метра неизбежно растет.
Специалисты рынка недвижимости единогласно утверждают, что цены продолжат расти. Причин этому несколько. Во-первых, все больше домов будет строиться по эскроу-счетам, заменяя собой объекты, возводимые по старым правилам. Во-вторых, из-за обилия льготных ипотечных программ, подготовленных банками страны, спрос на новостройки увеличится, что также неизбежно ведет к росту цен. Кроме того, ввиду новых правил, застройщики массово отменяют свои акции и специальные предложения, поэтому ни о какой особой выгоде или скидках не может быть и речи. Можно забыть и о выгодной покупке жилья на этапе котлована – теперь уже застройщикам это не выгодно. В Министерстве строительства прогнозируют постепенный рост цен в течение 2020 – 2021 года, в среднем, на 7-9%. Но это слова официальных источников, в то время как неофициальные называют цифры куда более серьезные – 15-20%.
Хорошая новость заключается в том, что еще 2-3 года сохраняется возможность приобрести квартиру в доме, строящемся по старым правилам. В таких домах еще действуют скидки и спецпредложения. Переход на эскроу стал слишком сильным ударом для большинства девелоперов, уже в 2019 году их количество значительно сократилось. В новом году компаний станет еще меньше, говорят эксперты, средние присоединятся к более стабильным, крупным, а мелкие исчезнут вовсе.
По мнению специалистов, если есть необходимость в покупке, то 2020-2022 гг. – это последняя возможность совершить ее выгодно. Тем, кто уже скопил достаточную сумму, стоит делать это без промедления, так как рублевые накопления обесцениваются день ото дня. Для этого нужно выбрать объект, возводимый по старым правилам и рассмотреть различные акции застройщиков, подобрав оптимальный вариант по соотношению цена-качество. Если же накоплений нет, и предполагается ипотечный кредит, то можно подождать еще некоторое время, так как ставки в ближайшем будущем обещают стать еще ниже. Однако лучше сделать это до 1 октября 2020 года, когда, предположительно, будут введены ограничения по кредитам с небольшим первоначальным взносом и введут более строгие правила расчета долговой нагрузки на клиента. Все это не касается семей с двумя и более детьми (второй или последний ребенок должен быть рожден не раньше 2018 года), которые могут покупать жилье в ипотеку со спокойной душой уже сегодня, так как для них предусмотрена льготная фиксированная ставка 4.9% на весь срок кредитования.
Кроме программ с государственным участием есть еще множество вариантов, как улучшить свои жилищные условия в 2020 году. Конечно, основная часть сделок с недвижимостью – это купля - продажа квартир на первичном и вторичном рынках, но ведь не все хотят жить в городе, и не все имеют достаточно средств на покупку.
В крупных городах России все большую популярность приобретает арендное жилье – это объекты, которые строятся целенаправленно для сдачи квартир в аренду. Снять в них жилье можно абсолютно легально, по официальному договору, а арендная плата, в большинстве случаев, фиксированная и не зависит от внешних факторов, как это часто бывает у частных арендодателей.
Один из вариантов покупки с выгодой до 25% – это апартаменты. Под ними понимается нежилое помещение, продаваемое девелопером под проживание. К минусам апартаментов можно отнести более высокую стоимость ЖКУ и отсутствие прописки.
Если вы рассматриваете вариант загородного жилья (индивидуального жилищного строительства), то сегодня существует две интересных возможности сделать это выгодно. Первая – «деревянная ипотека» со ставкой 11% годовых. Это кредит на покупку и установку на имеющемся участке ответственной организацией одного деревянного дома. Вторая – кредит на ИЖС под залог земельного участка, а затем и самого дома. После того, как дом будет достроен (а о ходе строительства придется отчитываться), он перейдет в залог банку до тех пор, пока вы не погасите ипотеку. Оформлять в ипотеку уже готовые дома не слишком выгодно, так как в 2020 году они, предположительно, вырастут в цене. Однако снизить ипотечную ставку при покупке готовой загородной недвижимости можно, оформив кредит под залог имеющегося жилого имущества.