На сегодняшний день первоначальный взнос по ипотеке варьируется в пределах 10-20%, в зависимости от банка, конкретного банковского продукта или акционного предложения. Необходимость в выплате первоначального взноса обусловлена, в первую очередь, требованиями ЦБ, но, кроме того,он также подтверждает платежеспособность покупателя и минимизирует риски банка в случае, если возникнет необходимость продажи жилья из-за неуплаты заемщика. Вполне возможно, что по рыночной цене кредитор продать ее уже не сможет и тогда первичный платеж станет своеобразной компенсацией разницы.
Но что делать, если нет денег на первоначальный взнос?
Одно из решений – взять ипотеку с завышением рыночной цены, что является не слишком законным, но повсеместно используемым методом. Для этого потенциальный заемщик договаривается с продавцом об указании в договоре более высокой цены за квартиру и того факта, что «сумма завышения» якобы передана продавцу как аванс. В подтверждение заключается авансовое соглашение (расписка о получении аванса) в трех экземплярах, один из которых предоставляется банку. Мнимый аванс в данном случае является довольно большим, в отличие от настоящего, который редко превышает 50 тысяч рублей. Банк, видя расписку об авансе, оценивает, что некая сумма заемщика уже участвует в сделке, поэтому первичный платеж по ипотеке значительно снижается, либо же аннулируется вовсе, при этом сумма займа увеличивается.
Приведем пример:
для квартиры, стоимостью 5 миллионов, банку нужен первый взнос 1 миллион (20%), и в случае его внесения будет одобрена ипотека на остаточные 4 миллиона. У покупателя миллиона нет. Тогда он с продавцом указывает в договоре ложную стоимость квартиры – 6.25 млн., а в авансовом соглашении заявляет, что якобы уже отдал продающей стороне 1.25 млн. в качестве аванса. Банк видит, что 20% от стоимости уже оплачено, поэтому отменяет первоначальный взнос и дает клиенту оставшиеся 5 млн. в ипотеку (вместо 4-х, как могло бы быть изначально). У заемщика оказывается полная, настоящая стоимость недвижимости, которой он и расплачивается, не отдав ни рубля в качестве первоначального взноса.