Завышение ипотеки предполагает договор между продавцом и покупателем о ложном увеличении рыночной стоимости объекта и подписании ими авансового соглашения, в котором указывается, что та самая «сумма увеличения» якобы уже выплачена продавцу в качестве аванса. Банк, учитывая, что значительная часть стоимости квартиры (обычно равная первоначальному взносу или 15-20% от общей цены) уже оплачена, отменяет внесение первоначального взноса и выдает ипотеку на настоящую стоимость квартиры, полагая, что кредитует оставшиеся 80%.
Конечно, эта схема незаконна и расценивается судом, как мошенничество, если дело доходит до судебных разбирательств. Но обычно, если банк раскрывает завышенную стоимость через собственного, аккредитованного оценщика, то просто отказывает в ипотеке. Данная схема срабатывает с каждой третьей квартирой, во многом и потому, что многие банки намеренно закрывают глаза на этот факт из-за высокой конкуренции. Тем не менее, стороны должны точно понимать, на что идут, а особенно покупатель.
Продавцу могут грозить финансовые проблемы, в случае расторжения сделки по какой-либо причине (ошибка в авансовом соглашении, например). Тогда продавца могут обязать вернуть покупателю тот самый мнимый аванс (около 20% от фиктивной стоимости жилья), которого он на самом деле и не получал. Еще один риск - необходимость оплаты 13% налога с завышенной стоимости, а не с настоящей. Но преимуществ гораздо больше. Первое и основное – быстрая реализация объекта. Ведь продавцу нет ощутимой разницы, на какие деньги покупают его недвижимость, в ипотеку или на «честно заработанные». Процедура от этого не усложняется, просто увеличивается пакет необходимых документов.
Рассматриваемая схема, по сути, является обманом банка (статья мошенничество), поэтому главная опасность здесь быть раскрытым и вместо кредита получить проблемы с законом. Поэтому если есть возможность купить жилье иным путем, лучше отказаться от идеи увеличения стоимости. Если других вариантов нет, в первую очередь следует оценить свою платежеспособность, ведь при своевременной неуплате можно потерять квартиру и оказаться под следствием. Вторая опасность – недобросовестный продавец. Чтобы предоставлять банку заведомо недостоверные сведения, отношения с хозяином объекта должны быть, как минимум, доверительными. Намеренные или случайные ошибки в расписке или авансовом соглашении могут привести к тому, что будет очень сложно доказать, что вы ему ничего не должны. Кроме того, не стоит идти на завышение с дорогим, элитным жильем. Оценочная компания от банка может попросту не найти для такого лота конкурентных сравнений и, во избежание рисков, на завышение не пойдет.